Ne laissez pas vos biens immobiliers et fonciers perdre de leur valeur.

Comme évoqué plus haut, dans ma carrière professionnelle d’urbaniste j’ai été amené à être de l’autre côté de l’échiquier en m’occupant de la révision de plans d’affectation et de leurs règlements pour de nombreuses communes vaudoises. J’ai donc la connaissance, l’habitude et les bons réflexes pour déceler les incohérences, les erreurs, ou bien plus simplement les fenêtres d’opportunités afin de défendre la valeur et le potentiel de vos propriétés foncières. J’ai notamment souvent été amené à traiter les oppositions et à gérer ou assister aux séances de conciliation.

Ensuite, mon statut d’indépendant me rend également plus flexible et réactif que la plupart des bureaux spécialisés (avocats, urbanistes, architectes).

Enfin, en comparaison, un cabinet d’avocat vous demandera entre 300 et 400 CHF/h pour effectuer sensiblement le même travail, tandis qu’un bureau d’architecture ou d’urbanisme vous en prendra entre 110 et 160 CHF/h. Etant indépendant, j’ai donc la possibilité de m’y retrouver tout en vous faisant profiter d’un tarif horaire bien plus avantageux (70 CHF/h).

L’immense majorité des plans d’affectation suivent la procédure usuelle énoncée dans la LATC. A savoir, (1) la transmission d’une sorte d’avant-projet de révision du plan pour examen préliminaire de la DGTL, (2) l’envoi d’un projet concret et complet pour examen préalable des différents services cantonaux concernés, soit la DGTL, la DGE, la DGMR (etc.), (3) la mise à l’enquête publique du dossier, une fois les adaptations demandées par le Canton effectuées, (4) le traitement des éventuelles oppositions et la tenue de séances dites de conciliation avec les opposants, (5) l’adaptation du projet en conséquence en vue d’une mise à l’enquête dite complémentaire si nécessaire, (6) l’adoption du plan d’affectation par le Conseil communal ou général sur présentation d’un préavis et enfin (7) l’approbation définitive par le Département cantonal compétent.

C’est seulement après cette approbation que le plan est mis en vigueur par l’autorité compétente. Toutefois, il est important de préciser qu’une fois passé le stade de l’enquête publique, tout plan (et donc règlement) s’applique en parallèle de celui encore en vigueur, et ce jusqu’à l’approbation formelle du nouveau document.

En principe, et selon l’art. 27 de la LATC, un plan d’affectation doit être réexaminé tous les 15 ans, et révisé lorsque l’évolution des circonstances l’exige. L’art. 15 de la LAT précise également que les zones à bâtir – les zones constructibles en somme – doivent être dimensionnées pour répondre aux besoins prévisibles dans un horizon de 15 années, ce qui corrobore avec la nécessité de révision plus fréquente qu’auparavant.

Le dézonage, ou déclassement d’un terrain dit « à bâtir » ou « constructible » en une surface inconstructible, est problématique et impactant à bien des égards pour un propriétaire. En effet, outre l’effet immédiat et concret sur le potentiel de constructibilité de la parcelle touchée par une mesure de dézonage, il faut également considérer que l’affectation d’un terrain joue un rôle prépondérant sur sa valorisation.

Dans le Canton de Vaud, on peut estimer qu’un terrain constructible affecté en zone habitable (zone centrale, zone de villas, zone de moyenne densité, etc.) peut valoir entre 400 et 2’000 CHF au mètre carré (la moyenne se situant aux alentours des 1’000 CHF). Tandis qu’un même terrain destiné à une utilisation industrielle ou artisanale ne vaudra déjà pas plus de la moitié de ce prix, il faut considérer qu’un terrain agricole, par définition inconstructible, ne vaudra pas plus de 1 à 2% de celui-ci, ne représentant ainsi que quelques francs ou dizaines de francs le mètre carré.

C’est en bonne partie pour cette raison qu’il vaut la peine de défendre son statut.

La mise à l’enquête publique d’un plan d’affectation doit durer 30 jours (art. 13 LATC).

Tout plan d’affectation, qu’il soit cantonal, intercommunal, communal ou « localisé » (ou anciennement de quartier), ainsi que la majeure partie des demandes de permis de construire.

En revanche, les planifications directrices, aussi appelées plans directeurs (communaux, cantonaux, etc.), ne sont pas opposables par les tiers, mais par les autorités. Dès lors, elles ne sont soumises qu’à une consultation publique et ne peuvent faire l’objet d’oppositions.

Il n’y a pas de règle, mais en général, ceux-ci sont rendus disponibles à la fois en version numérique sur le site internet de la commune, et en version papier au greffe, dans les locaux du bureau technique ou ailleurs, selon les modalités annoncées par la commune.

Pour rappel, le délai légal pour faire opposition à un plan d’affectation dans le Canton de Vaud est fixé à 30 jours. En principe, c’est le cachet postal (date d’envoi) qui fait foi. Ainsi, même si vous postez votre lettre d’opposition par courrier recommandé le dernier jour du délai d’enquête et que la Municipalité la reçoit hors délai, celle-ci sera tout de même considérée comme recevable.

Toute personne ayant un intérêt digne de protection peut faire opposition à un plan d’affectation dans le canton de Vaud, moyennant le respect du délai et des formalités de l’enquête publique.

En somme, un propriétaire directement touché par une mesure prise à travers le plan, une association habilitée à recourir (comme par exemple Pro Natura ou le WWF), un voisin, ou plus largement toute personne pouvant démontrer qu’une mesure induite par ladite planification affecte concrètement sa situation.

Une fois reçue par la Municipalité, l’opposition est consignée et traitée par cette dernière ou son mandataire spécialisé (urbaniste ou avocat). Ensuite, la personne ayant formé opposition se voit invitée à une séance dite de conciliation au sens de l’art. 40 de la loi vaudoise sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC) afin de discuter et de négocier les tenants et aboutissants de l’opposition.

En clair, il s’agit à ce stade pour la Commune d’aboutir au retrait de l’opposition de la part de celui ou celle qui l’a émise. En somme, soit les explications de la Commune sont satisfaisantes et l’opposition n’a plus lieu d’être, soit un compromis est trouvé et une mise à l’enquête complémentaire permettra de confirmer cette entente, soit enfin il y a lieu de maintenir l’opposition dans l’optique d’obtenir gain de cause.

Si l’opposition est maintenue, et donc non retirée, alors le Conseil communal ou général devra se positionner sur celle-ci au même moment où il décidera de l’adoption ou non du plan d’affectation. Si la réponse à l’opposition apportée par la Municipalité dans son préavis convainc le Conseil, et dans l’optique où celle-ci est également approuvée par le Département dans un second temps, alors il restera à l’opposant de décider s’il souhaite poursuivre la démarche devant les tribunaux, cantonal (CDAP) d’abord, puis fédéral (TF) si nécessaire.

Former opposition contre un plan d’affectation, entre autre, n’engage en rien l’opposant. Formellement, et conformément à l’article 40 LATC, la Municipalité se doit de convier celui qui a fait opposition à son plan à une séance dite de conciliation. A la suite de celle-ci, il est demandé à l’opposant de se positionner quant au maintien (total, partiel voire conditionnel) de son opposition ou bien, au contraire, à son retrait.

Concrètement, soit l’opposition est retirée et le cas est clos, soit l’opposition est maintenue sous une forme ou sous une autre et la procédure continue. Dès lors que le Conseil communal ou général adopte le plan et la réponse à l’opposition maintenue, établie par la Municipalité, alors il revient au Département cantonal compétent de valider ou non le tout. C’est seulement après adoption du Conseil et approbation du Département que la décision peut faire l’objet d’un recours devant les tribunaux, cantonal d’abord, puis fédéral ensuite si nécessaire et si tel est toujours le souhait de l’opposant.

En résumé, il n’y a donc ni garantie d’obtenir gain de cause, ni obligation à devoir suivre une procédure toute tracée. L’opposant est libre de « sortir » de la procédure d’opposition qu’il a engagé en tout temps.

L’opposition et l’observation (aussi appelée remarque) sont les deux seules manières de manifester son mécontentement ou de défendre ses intérêts vis-à-vis d’une planification dite d’affectation. L’opposition implique une phase de traitement et de conciliation, tandis que l’observation n’a pas à être traitée formellement. Elle peut simplement donner lieu à des explications ou permettre des modifications du projet sans avoir de compte à rendre.

Seules les oppositions doivent être, soit retirées intentionnellement par les opposants, soit « résolues » par la Municipalité, justification à l’appui, et adoptées par le Conseil, et enfin approuvées par le Département.

En principe, on se fie à ce qui est publié dans la Feuille des avis officiels (FAO), ou communiqué de toute autre manière par la commune. Toutefois, pour les permis de construire (voir art. 72 RLATC), il y a lieu de considérer que le délai court dès le lendemain de la publication annonçant la mise à l’enquête du projet dans la FAO.

Il s’agit d’une indemnisation résultant de la perte de valeur significative d’un terrain équivalant à une expropriation matérielle. Toutefois, seule une atteinte grave à l’usage actuel ou future probable de son terrain reposant sur des circonstances concrètes, ou un sacrifice réputé « particulier et durable », peuvent mener à terme à une indemnisation.

Non, il n’est pas nécessaire d’avoir fait opposition à un plan d’affectation pour pouvoir prétendre à une indemnisation pour expropriation matérielle au sens des art. 71-73 LATC. Il s’agit en effet d’une procédure complètement distincte de celle qui régit la révision du plan lui-même.

Pour espérer toute indemnisation, il y a donc lieu d’adresser une demande à la DGTL une fois la mise en force de la mesure d’aménagement du territoire ayant causé la prétendue perte de valeur équivalant à une expropriation matérielle.

En pratique, ces deux termes sont bien souvent utilisés comme des équivalents. Toutefois, juridiquement, une différence existe. Un plan d’affectation dit en vigueur produit ses effets juridiques et s’applique légalement, tandis qu’un plan dit en force n’est plus susceptible de recours. Ainsi, un plan peut être approuvé mais pas encore entré en force dans le cas d’un recours pendant.

En d’autres termes, la procédure veut que le Département approuve un plan et constate son entrée en vigueur ultérieurement, après échéance du délai légal de recours.

Une bonne opposition, c’est une opposition qui a des chances d’aboutir et de donner lieu à une modification de la mesure visée ou à un compromis.

Il n’y a pas de règle générale pour orienter la rédaction d’une opposition, si ce n’est que certains points clés peuvent jouer sur la recevabilité et la « force » de celle-ci :

• Elle doit contenir toutes les informations nécessaires (nom(s), adresse, signature(s), date, objet de l’opposition) et indiquer clairement qu’il s’agit d’une opposition (et non d’une observation) ;
• Elle doit être ni trop courte, au risque de ne pas convaincre et de n’avancer aucun argument majeur, ni trop longue, au risque de perdre de la valeur et de noyer le cœur du problème dans un océan d’arguments ;
• Elle doit contenir un maximum de références à des éléments factuels ainsi qu’à des bases légales ou normatives ;
• Elle doit rester majoritairement objective, mais peut s’autoriser quelques digressions plus personnelles et affectives de sorte à apporter une dimension empathique à l’objet « inerte » qu’elle représente initialement ;
• Elle peut présenter une solution au problème soulevé, voire une alternative à la mesure prise ;
• Elle peut se baser sur des éléments historiques pour justifier de son bien-fondé (photographies, anciennes cartes, permis de construire, échanges ou accords précédents, etc.).

En conclusion, il ne faut pas oublier que c’est vous qui connaissez probablement le mieux votre terrain, sa situation, ses antécédents, etc.